【法眼看法】物业公司提高物业服务费收费标准能否成为业主拒缴物业费的理由？

【案情简介】

小区业主陈某因一直拒缴物业费被物业公司诉至法院，其抗辩理由如下：1、原告擅自提高物业服务费收费标准，物业费涨到0.8元，无人告知；2、原告没有履行好安全保障义务，车辆被物业公司门卫划损后，物业公司没有开除门卫，直到快离开小区时才开除门卫，并且原告物业服务不到位，车库、杂屋被用作住房，往下深挖，影响房屋地基；3、原告没有公布收费账务，如电动车、外来车辆、快递费的收费等，侵害业主知情权。

【法院判决】

原告与建设单位即湖南金达置业有限公司签订的《长沙市金达家园前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，被告作为小区的业主，上述物业服务合同对其有约束力，被告应依约向原告缴纳物业服务费。关于尚欠的物业服务费及违约金。2015年12月15日，原告向小区全体业主发出《公告》，决定从2016年1月1日起物业费收费标准每平方米上调0.2元，即每平米为0.8元。本院认为，虽然《前期物业管理委托合同》约定的物业服务费收费标准为每月0.6元/平方米，但随着社会经济的快速发展，物业管理和服务成本也随之增加，原告在与社区及部分业主沟通、协商后，从2016年1月1日起按0.8元/平方米标准收取物业服务费合理合法，本院予以认可。至于被告所称收费标准不统一的问题，因原告向业主收取物业服务费系其享有的民事权利，该民事权利原告可以自行处分，即使原告对部分业主存在物业费收费标准不统一的问题，亦是原告对自身民事权利的有效处分，本院予以认可。因此，被告从2016年1月1日起每月应按0.8元/平方米的标准向原告支付物业服务费。截至2017年11月底，被告尚欠原告物业服务费3806元。虽然缴纳物业服务费是业主的基本义务，但作为物业服务企业，亦应按约向业主提供良好的物业管理和服务。根据被告向本院提交的相关照片，可以证明原告物业服务确有瑕疵，故本院酌情减免被告10%的物业服务费，即被告应支付原告2013年6月1日起至2017年11月底的物业服务费3425元（3806元×90%）。关于违约金，因原告物业服务确有一些瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉求不予支持。

【法眼观点】

物业公司提高物业费收取标准，要有合法的流程和手续。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。